《深圳市南山区城市更新暂行办法》专家解读

时间：-10-17来源：南山区城市更新和土地整备局

　　年10月，深圳市南山区城市更新局将《暂行办法》（征求意见稿）向南山区城市更新领导小组30个成员单位征求意见，且于年9月13日在南山区城市更新局网站公开向社会征集意见。截至9月28日，累计收到反馈意见3条。结合反馈情况，深圳市南山区城市更新局邀请市更新局、深圳市城市更新行业代表、法律顾问等相关人员于10月17日召开了专家咨询论证会。

　　经专家组评审，本办法较好地贯彻了《深圳市人民政府关于施行城市工作改革的决定》和《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的实施意见》文件精神，内容全面，结构严谨，原则予以通过。具体建议如下：

　　1.建议本办法涉及政策创新的，应上报市政府审批。

　　2.建议进一步强化区领导小组成员之间的统筹协调，明晰更新项目具体意见征询范围。

　　3.建议取消本办法第六条有关更新意愿经公证或律师见证的规定，更新意愿征集按《深圳市城市更新办法》和《深圳市城市更新办法实施细则》执行。

　　4.进一步强化更新计划的门槛作用，建议本办法第十一条细化更新单元计划和规划同时申报的具体情形。

　　因近两年市级城市更新相关政策调整较大，年6月3日，深圳市南山区城市更新局将最新修订的《暂行办法》（征求意见稿）再次在南山区城市更新局网站公开向社会征集意见。截至6月17日，累计收到反馈意见3条,1条采纳，2条解释。

相关政策法规/解读:

深圳市南山区城市更新和土地整备局关于印发《深圳市南山区城市更新暂行办法》的通知

时间：-10-31来源：深圳新闻网

　　10月31日，“解读南山”系列访谈活动，邀请到南山区城市更新和土地整备局项目管理科负责人王艾芝，为大家解读《深圳市南山区城市更新暂行办法》制订背景和具体的政策措施。

　　王艾芝在访谈中介绍，《深圳市南山区城市更新暂行办法》（以下简称《暂行办法》）近期经区委区政府同意正式印发，《暂行办法》提出了系列惠民利民举措，包括加强了产业升级更新项目的产业监管，以及对政策性用房、创新型产业用房配建的监管等。

　　《暂行办法》较《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》等城市更新相关政策而言，在现行规定、政策的基础上，细化优化了工作流程，具体包括：明确了区领导小组成员的城市更新管理职责。加强对城市更新意愿证明材料真实性的核查，《暂行办法》提出对城市更新意愿证明材料真实性的核查办法：建筑物未办理不动产权登记的，更新意愿需在辖区街道办事处的监督下完成公示。明确土地信息核查认定依据，《暂行办法》提出核查时应结合档案管理系统、深圳市不动产登记中心产权登记系统等记载的基础资料以及辖区街道办事处对土地权属情况的核查意见进行判断。

　　在实施主体确认后明确产业发展监管和政策性住房、创新型产业用房配建监管的要求，更新项目涉及产业发展的，实施主体应当在签订土地使用权出让合同前与区产业监管部门签订项目产业监管协议；涉及配建政策性住房、产业园配套住房、移交政府作为人才公寓的商务公寓的，应在签订土地使用权出让合同前与区住房和建设局签订政策性住房监管协议书；涉及配建创新型产业用房的，应在签订土地使用权出让合同前与区政府公共物业管理中心签订创新型产业用房监管协议书等。

　　在加强对建筑物拆除行为的监督方面，《暂行办法》明确实施主体在签订项目实施监管协议后方可对建筑物进行拆除，拆除前应当制定拆除工作方案、建筑废弃物减排及处理方案并向区住房和建设局及辖区街道办事处报备。

　　还有网友就《暂行办法》提出了自己的疑问，王艾芝一一进行了详细的解答。

　　“解读南山”系列访谈是“政企面对面”的组成部分。“政企面对面”是南山区政务服务数据管理局为了进一步优化南山营商环境、提升城区竞争力首创的政务综合服务平台，主要是通过云视讯技术，在企业和政府之间搭建面对面交流平台。“解读南山”主要围绕公众 　　一、背景依据

　　根据中央加快政府职能转变、深化行政体制改革要求，为贯彻落实《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市府令第号）、《关于贯彻落实深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定的实施意见》（深府办〔〕32号）等文件精神，稳步推进“强区放权”工作，做到“接得住，用得好”，结合《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等城市更新相关法规、政策，我局起草了《南山区城市更新暂行办法》。

　　二、目标任务

　　规范南山区城市更新工作、明确区城市更新工作领导小组及其成员单位具体职责、细化优化城市更新工作流程、融合产业监管措施与城市更新审批程序。

　　三、主要内容

　　《深圳市南山区城市更新暂行办法》（以下简称《暂行办法》）共十章五十九条。文件从制订目标、职责权限、城市更新单元计划审批、土地信息核查、城市更新单元规划审批、实施主体确认、用地审批、建设工程规划与施工许可、建设工程规划与竣工验收、项目监管等方面规范南山区城市更新工作。主要内容有：

　　（一）明确了南山区城市更新工作领导小组（简称“区领导小组”）的组成及职能、城市更新的主管部门、各成员单位的职责，并提出设立技术咨询服务机构库和专家库为区城市更新工作提供支持服务。

　　（二）明确了城市更新单元计划申报主体应提交的材料以及主管部门等相关职能部门的审批流程。

　　（三）明确了城市更新单元土地信息核查时主管部门的核查依据。

　　（四）明确了城市更新项目容积率的确定依据、城市更新单元规划申报主体应提交的材料以及主管部门等相关职能部门的审批流程。

　　（五）明确了城市更新项目实施主体资格确认申请人应提交的材料以及主管部门等相关职能部门的审批流程、项目实施监管协议的签署和建筑物拆除等事宜。

　　（六）明确了城市更新项目用地审批申请人应提交的材料以及主管部门核发《建设用地规划许可证》、地价测算及签订土地使用权出让合同的程序。

　　（七）明确了城市更新项目实施主体向主管部门申请建设工程规划许可以及主管部门核发《建设工程规划许可证》的工作流程。

　　（八）明确了城市更新项目实施主体向主管部门申请建设工程规划验收以及主管部门核发《建设工程规划验收合格证》的流程。

　　（九）明确了主管部门对城市更新项目监管的内容，包括但不限于签订《资金监管协议》、明确资金监管协议的基本内容、监督实施主体在实施城市更新的过程中存在的违法建设行为等。

　　（十）提出了主管部门应严格落实“中央八项规定”和《中国共产党廉洁自律准则》的要求。

　　四、涉及范围

　　《暂行办法》涉及区领导小组及其成员单位职责、城市更新单元计划申请材料及审批流程、土地信息核查申请材料及核查流程、城市更新单元规划申请材料及审批流程、实施主体确认申请材料及确认流程、建设用地申请材料及审批流程、建设工程规划许可申请材料及许可流程、建设工程规划验收申请材料及《建设工程规划验收合格证》核发流程、城市更新项目实施监管内容。

　　五、注意事项

　　注意把握《暂行办法》中明确的区领导小组各成员单位的职责、城市更新工作各个环节的申请材料及审批程序、城市更新项目的监管、文件的施行时间等内容。

　　六、关键词诠释

　　（一）南山区城市更新工作领导小组

　　由区发展和改革局、区教育局、区科技创新局、区工业和信息化局、区民政局等城市更新工作涉及的有关单位组成，由中共深圳市南山区委员会、区人民政府主要领导任双组长，区人民政府常务副区长和分管城市更新工作的区领导任副组长，领导全区城市更新工作，对城市更新工作的重大事项进行决策。

　　（二）政策性住房监管协议书

　　指涉及配建人才住房和保障性住房、产业园配套住房、移交政府作为人才公寓的商务公寓的城市更新项目中，实施主体按照有关规定与区住房和建设局签订的协议。协议内容一般包含配建住房类型、比例、规模布局及建设标准（含户型、面积）等建设及管理要求。

　　（三）创新型产业用房监管协议书

　　指涉及配建创新型产业用房的城市更新项目中，实施主体按照有关规定与区政府公共物业管理中心签订的协议。协议内容一般包含配建比例、规模布局及建设标准（含户型、面积）等建设及管理要求。

　　七、惠民利民举措

　　（一）加强了产业升级更新项目的产业监管

　　在计划阶段明确要求涉及产业发展的项目，应提交产业监管部门对产业发展专题研究报告的书面意见（《暂行办法》第六条）；在规划阶段明确要求涉及产业发展的项目，应提交产业规划研究报告和招商引资方案。（《暂行办法》第十八条）；在实施主体确认阶段明确要求更新项目涉及产业发展的，实施主体应当在签订土地使用权出让合同前与区产业监管部门签订项目产业监管协议。（《暂行办法》第三十条）；在用地审批阶段，涉及产业发展的，出让地块的开发建设、销售、管理等应还应符合项目产业监管协议要求，并且项目产业监管协议作为土地使用权出让合同的附件（《暂行办法》第三十九条）；在项目预售阶段，区住建局应就项目产业监管协议的履行情况征求区产业监管部门的意见。（《暂行办法》第四十八条）。

　　（二）加强了政策性用房、创新型产业用房配建的监管

　　为解决人才住房和保障性住房等政策性性住房、创新型产业用房需求量不断增加的现实问题，进一步拓宽政策性用房的来源，《暂行办法》要求在城市更新项目专项规划、实施监管协议中落实该等用房的配建要求，同时，明确在建设工程规划许可及验收阶段核查、落实该等用房的配建类型、比例、规模布局及建设标准等内容的规定。

　　（三）明确信访维稳的管理部门

　　《暂行办法》明确，因城市更新项目引发的信访维稳问题，按照属地及问题主管原则，由辖区街道办事处会同区相关主管部门及时处置。及时有效地处理信访维稳问题，有利于保障公民的权利。

　　（四）加强对建筑物拆除行为的监督

　　《暂行办法》明确实施主体在签订项目实施监管协议后方可对建筑物进行拆除，拆除前应当制定拆除工作方案、建筑废弃物减排及处理方案并向区住房和建设局及辖区街道办事处报备。严格监督建筑物的拆除行为，有利于减少因实施主体或申请主体擅自拆除建筑物所引发的社会矛盾。

　　八、《暂行办法》细化内容

　　《暂行办法》较《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》等城市更新相关政策而言，在现行规定、政策的基础上，主要完善了以下方面内容，以进一步加强对城市更新行为的规范管理：

　　（一）明确区领导小组成员的城市更新管理职责

　　《暂行办法》明确和细化区领导小组各成员单位的城市更新管理职责，促使各区领导小组成员按照提高工作效能的原则，开通绿色通道，优化审批流程，依据本政策协助、配合、支持城市更新工作的开展。

　　（二）加强对城市更新意愿证明材料真实性的核查

　　为保障城市更新工作的顺利合法推进，避免出现城市更新意愿不真实、侵犯他人权益的情况的发生，《暂行办法》提出对城市更新意愿证明材料真实性的核查办法：建筑物未办理不动产权登记的，更新意愿需在辖区街道办事处的监督下完成公示。

　　（三）明确土地信息核查认定依据

　　《暂行办法》提出核查时应结合档案管理系统、深圳市不动产登记中心产权登记系统等记载的基础资料以及辖区街道办事处对土地权属情况的核查意见进行判断。

　　（四）在实施主体确认后增加产业发展监管和政策性住房、创新型产业用房配建监管的要求

　　更新项目涉及产业发展的，实施主体应当在签订土地使用权出让合同前与区产业监管部门签订项目产业监管协议；涉及配建政策性住房、产业园配套住房、移交政府作为人才公寓的商务公寓的，应在签订土地使用权出让合同前与区住房和建设局签订政策性住房监管协议书；涉及配建创新型产业用房的，应在签订土地使用权出让合同前与区政府公共物业管理中心签订创新型产业用房监管协议书。

　　（五）完善搬迁补偿安置协议备案时间要求

　　《暂行办法》要求申请人在城市更新单元内项目拆除范围形成单一主体后且申请实施主体资格确认前即将搬迁补偿安置协议报区城市更新和土地整备局备案。

　　（六）加强城市更新项目政策性用房、创新型用房配建的核查监管

　　明确在建设工程规划许可以及验收阶段核查、落实政策性用房的配建类型、比例、规模布局及建设标准等内容的规定。

　　（七）明确资金监管方式及监管规则

　　实施主体按照项目实施监管协议，提供银行保函，或者设立资金监管账户，由实施主体、银行、区城市更新和土地整备局共同对监管账户进行监管。

　　深圳市南山区城市更新和土地整备局

　　年10月9日

整理发布：金橙房联(深圳)不动产有限公司。本公司专注于白石洲(沙河五村)城市更新项目的红本指标回迁房的项目对接、最新房源、客户咨询、协助签约等，全心全力为广大新老客户服务。(此文内容由金橙房联综合“深圳市南山区人民政府”官方网站整理发布，部分图片来源于深圳市南山区人民政府官方网站