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2月25日至28日，由我市住建局牵头组成的考察组专程前往乌鲁木齐市、昌吉市、奎屯市等周边城市，就小区物业管理、物业收费、维修资金管理和物业企业发展等进行了学习考察。行程中，考察组一行深入小区现场、探访当地物业企业和房管部门，取真经、找差距、谈问题，谋发展。 本报首席记者张兆耕/文本报记者李浩然/图 乌鲁木齐 体量巨大、品质突出 感受物业发展最强音 作为新疆维吾尔自治区的首府，乌鲁木齐是我市考察组一行的首站。而乌鲁木齐市物业服务行业这几年来的发展速度、物业服务企业增量、物业服务人员增量都着实让人吃惊。 据统计，目前，在该市房管部门备案的物业服务企业有家；物业服务行业从业人员有3.85万人，其中，管理和技术人员有余人；全市共有个物业服务项目，总建筑面积.71万平方米，其中住宅有.2万平方米。年，全市物业服务企业经营总收入约为34.71亿元，占全市GDP总量的1.2%。物业服务企业为近1.5万栋住宅楼提供专业化的物业管理服务，服务对象达93.4万户、万人口。 考察组一行参观物业服务规范标准。 除了物业服务业的发展体量，在长城物业乌木鲁齐分公司绿地中心、乌鲁木齐市万润物业世界公元项目、华源物业管理的华美·文轩家园小区等服务项目实地参观时，这些高端物业服务项目的服务品质也给考察组一行留下了深刻印象。比如这些房产的物业服务项目为业主提供的专属管家式服务，让每个业主都能享受到专属物业管家为其提供的“一对一”贴心服务。 在世界公元小区实地参观时，这里的小区绿化让不少考察组成员眼前一亮。该小区不仅绿地面积大、品种多，且四季见绿。物业对小区各类苗木的修剪、灌溉、病虫防治等工作制定了整套《绿化管理养护操作规程》。做到提前预防、药物环保，积极采取措施，确保苗木生长茂盛。另外，针对小区保洁服务，该项目物业也制定了整套《清扫保洁作业规程》和《考核检查制度》，做到“五定”、“七净”要求。 更让考察组一行感到惊讶的是，该小区物业为丰富业主的健康生活，在小区内开办经营了“邻里中心”，内有恒温游泳池、羽毛球馆、乒乓球馆、瑜伽馆、健身房、棋牌室等，这些都以低偿收费方式面向小区业主或对外服务，物业公司经营这些服务项目只要保本就行。而这些特色服务项目在丰富业主业余文化生活、拉近小区邻里间距离的同时，也提升了物业服务水平。 在华源物业管理的华美·文轩家园小区，该物业还为其管理的所有小区，包括他们管理的库尔勒和石河子小区物业项目，全部都建立了全天候全覆盖视频监控系统，以确保小区共用设施及业主财产的安全。 品牌思维、人本理念 让物业服务良性循环 在与这几家物业服务企业的交流中，我市考察组还学习了他们先进的智能物业管理数字化应用服务平台，以及他们“以员工为根本，以业主为中心”、“以服务为宗旨、以品质为追求”、“持续改进、创造经典”、“用心服务、勤业共赢”的先进物业服务管理理念与经验。 考察组一行发现，虽然这些物业企业提供的服务堪称“五星级”，但其住宅物业服务收费，仅在乌鲁木齐市发改委颁布的住宅物业服务费标准基础上上浮了10%（高层最高等级标准2元/月·平方米和多层不带电梯住宅最高等级标准0.80元/月·平方米）。何况这些物业企业的服务人员基本上是都是朝气蓬勃的年轻人，用工成本可想而知。对此，物业企业负责人虽然也表示经营压力大，但明显可以感觉到他们对企业的发展充满信心。 物业企业向考察组介绍世界公元小区楼盘情况。 据乌鲁木齐市万润物业世界公元小区物业负责人介绍，他们看中的是“世界公元与万润物业”这一品牌。凭借着多年积累的商业办公与高端住宅物业管理经验，他们已搭建了一个优秀的组织架构和物业管理团队，吸引越来越多的年轻人、专业人才加入。在企业文化和制度方面，他们也是从业主需求和价值出发，探索出了一整套行之有效的高端住宅物业管理方法。 对此，几家物业公司负责人均表示赞同，他们认为，物业服务不仅仅是为小区业主提供一种专属管家式的贴心服务，更是为业主创造理想中的家园，为其提供一个最优质的生活空间。他们深深知道这一点，因此，在对小区业主提供专属管家式服务时，始终贯彻“以人为本”的理念，力求将最完美的服务呈现给业主。 正因为有上述服务理念和高水准服务，其物业服务的小区普遍得到业主认可，物业公司物业费收取率大多都保持在95%以上高水平，物业企业发展也步入良性循环。 制度建设、监管下移 多措并举助物业发展 而物业服务企业快速发展、物业服务水平不断提高的背后，少不了乌鲁木齐市政府和房管部门的保驾护航。 在物业管理工作上，乌鲁木齐市房管局和发改委在年自治区物业管理条例出台后，也及时对涉及物业资质管理方面的政策作出调整，进一步完善了物业企业诚信管理制度和物业管理政策法规体系，相继出台了《乌鲁木齐市前期物业服务招投标管理试行办法》、《关于规范乌鲁木齐市住宅小区物业服务收费和停车服务收费的通知》以及政府财政供养人员自觉缴纳物业费及欠费惩治办法等，推动全市物业管理工作走上正规化、制度化轨道。 比如物业费和小区停车收费问题一直是广大业主较关心的问题，但实际上，业主的“拒缴”理由与物业公司的关系很小。很多诸如房屋质量、物业有偿服务、租客扰民、暖气不热、不文明养犬、私改烟道等问题，都属于邻里关系范畴。需要通过社区调解或法律维权，与物业公司没有太大的关系。 另外，机动车停放占用住宅小区内的公共道路、公共场地，物业企业可以向停车者收取场地占用费，但场地占用费收入归全体业主所有。同时，物业企业应将场地占用费收入单独建账、单独核算，按规定的分成比例用于小区公共建设服务和弥补物业企业劳动报酬，并向全体业主定期公布实际收入与支出情况，接受业主大会或业主的质询。 在与乌鲁木齐市房管局座谈交流时，该市房管局领导还介绍说，多年来，乌鲁木齐市委、市政府一直把小区物业视为一项社会综合治理工作，更是重大民生问题来抓好、做好。不仅通过各种渠道和各类媒体进行宣传答疑，同时还按照市场化原则，不断完善价格调控机制，制定前期物业服务收费、停车收费等政府指导价。成立业主委员会的，按照“以质论价、质价相符”原则，引导业主委员会与物业服务企业协商确定物业服务内容、服务标准和收费标准。未成立业主大会和业主委员会的普通住宅小区，物业服务和停车收费执行政府指导价。 与此同时，乌鲁木齐市委、市政府还将小区物业服务管理作为城市管理和综合治理的重要组成部分，作为改善民生的重要抓手，进一步理顺物业管理体制，充分发挥区（县）、管委会（街道、乡镇）和社区在物业管理工作中的主体作用，推动物业监管工作重心下移。 在广泛调研的基础上，乌鲁木齐市早在年就出台了《关于加强住宅小区物业服务管理的意见》，对物业管理与服务主体责任、各项规章制度的建立和落实提出了具体要求。随着相关工作的推进，逐步形成了市、区（县）、管委会（街道、乡镇）、社区四级物业监管体系，物业管理工作任务层层分解，基层区域形成了属地管理的单元网格。 目前，乌鲁木齐市在部分管委会（街道、乡镇）设立了专门的物业管理机构，所有社区均落实了专（兼）职物业监管人员，监管工作得到稳固和加强。 昌吉 物业+社区建设 多方共管解决难题 继乌鲁木齐后，我市考察组一行来到了此行的第二站——昌吉。毗邻乌市的昌吉市，其物业服务企业数量虽不及乌市，但物业服务业发展水平却不遑多让。 据统计，截至目前，昌吉州有物业服务企业家，共有物业管理项目个。 在物业管理工作上，这几年来，昌吉州人民政府把推进物业管理作为头号民生实事来抓，逐步建立起了“将物业管理纳入社区建设统一管理”的体制，将政府管理重心下移，明确了街道、社区的监管职责。同时，物业管理体制也从住建等房管主管部门单枪匹马监管，转变为基层组织齐抓共管，有效解决了物业管理与社区建设重复管理的问题。 目前，昌吉州目前住宅小区物业收费标准为：多层0.20元—0.55元/月·平方米，高层为0.80元—1.3元/月·平方米，基础设施较差的老旧小区为10—15元/户·月。今年，昌吉州将全面上调物业服务收费标准，并将全面实施小区内停车收费。 培育精品物业企业 示范先进带动后进 考察组一行在昌吉市先后考察了政府统建房项目嘉顺小区、环宇新天地、和谐国际广场以及特变电房产项目——世纪广场小区的物业管理工作。 在政府统建房项目嘉顺小区考察时，考察组一行发现，社区服务、物业收费及报修服务均在社区一站式服务大厅内进行。而为此小区提供物业服务的华洋物业，除了物业服务主业，还开展了多元经营创收，主要围绕小区幼儿园、商业街等固定资产租赁经营、二手房销售、洗车店、快递包裹收递、纯净水生产与销售、早期教育等，在为小区居民提供便民服务的同时也提高了物业企业的收益。 考察组在世纪广场小区监控中心参观。 此外，该小区物业公司还办有《华洋物业报》内部报刊，不仅提升了企业文化，还与小区业主和社区居委会构建了和谐的社区关系。 年，在昌吉市政府的支持下，华洋物业在现有两个大型住宅小区物业管理项目的基础上，又接管了约60万平方米的改造后老旧房小区，不但体现了企业的社会责任担当，也扩大了企业的物业服务规模，为其争创昌吉物业行业排头兵奠定了一定基础。 与昌吉州住建局座谈时，该州住建局相关负责人介绍说，这几年，昌吉州住建部门始终坚持抓示范引领，积极培育了世纪花园、水木融城、江南小镇、大上海、御景生态园、环宇新天地、君悦海棠、金域新城等一批优秀物业管理示范小区和10家优秀物业企业。年，昌吉州住建部门还以就近物业整合、“肥瘦”搭配等引导方式，将改造后的老旧小区和“三无”小区的物业通过招投标的方式，引入给该州10家优秀物业企业进行管理和服务。 为世纪广场小区提供物业服务的新疆新特房物业企业负责人还表示，他们正在学习碧桂园等优秀房产物业企业的先进管理理念及做法，并定期派员工到日本的优秀物业小区项目进行培训和学习。通过借鉴国外物业管理的先进理念和做法，提升自身服务品牌，为小区业主提供更高品质的服务。 昌吉州住建局表示，通过优秀物业企业的引领带动，全州的物业管理服务水平迅速提升，昌吉州品牌物业企业加快发展，同时也对未来小区物业再整合和物业再规范、标准化管理的提升打下了坚实的基础。他们认为，照这样发展下去，未来该州物业服务水平将走在全疆前列，甚至引领全疆物业企业发展。届时，昌吉州的城市品质和人民生活幸福感将进一步提升。 奎屯 物业+城市管理 精准化创新物业管理 在最后一站——奎屯市，考察组先后参观了阿克塔木小区、西华园小区、金波园小区、海纳尔小区、莱茵小镇5个小区，沿路还参观了该市团结南街步行道、新体育中心、南游步汀。 学习交流中，奎屯市把城市“精细化管理”作为推进新型城镇化“一号工程”，加快构建“大城管网格化”管理格局，大力推进“城管+物业”精准化城市管理工作的创新管理理念及做法给考察组一行留下了深刻印象。 这样的社区便民直销店，遍布奎屯市新改造小区。 年12月以来，奎屯市实行“城管+物业”精准化城市管理城管执法改革，城管执法人员走进社区城管站开展服务与执法，实现资源共享最大化，优化小区环境，全面提升小区物业管理服务水平。形成了物业管理规范化，物业服务标准化，物业收费市场化的城市管理和小区物业管理新格局。 奎屯市目前共有物业管理项目88个，其中，提供物业专业市场化管理服务户，物业覆盖率达99%。按照奎屯市委、市政府“抓实重点民生工程，保障群众生活需求”的工作要求，自年起，该市财政每年投入资金万元，专项用于阶段性物业基础提升，加快了物业管理由乱到治、由治到理的转变，大幅提升了小区整洁度、居住环境舒适度、市民幸福满意度。 “城管+物业”工作与群众息息相关，必须取得群众的支持和参与。年，奎屯市通过深入的宣传发动和干部转作风活动的开展，转变了干部群众的观念，提高了居民群众特别是小区业主“自我管理、自我服务”的意识。当他们充分认识到自己才是小区管理的主体，主动参与和支持物业管理，主动参与业主委员会的各项活动，主动监督小区物业服务，自然形成了小区物业管理长效监督机制。 在奎屯市海纳尔小区、西华园小区参观时，考察组一行实地体验了奎屯城市管理行政执法局推行的“城管+物业”模式，以及居民投诉后“城管+物业”快速执法、解决的实际运行情况。尤其是在新改造的海纳尔小区，考察组不仅被该小区精准化的“城管+物业”服务所折服，同时还对该小区为居民专门设置的被褥晾晒区、社区便民直销店、新能源电动车集中停放场地和统一设置的充电设备等小区设施大加赞叹。 物业宣传作为主线 引导市民参与管理 据奎屯市城市管理行政执法局相关负责人介绍，自奎屯市委、市政府把物业管理作为全市重点民生工程来抓之后，该市将物业宣传工作作为提升物业管理工作的主线。针对市民反映较为集中的小区停车占道收费问题、物业公司服务不到位、小区保洁清扫不及时、服务态度亟待改善等问题，相关部门充分利用各种媒体宣传解疑。全面调动居民的参与意识，引导其参与和监督物业的管理，既宣传了政策法规，又化解了物业矛盾纠纷。广大市民也对小区庭院化管理有了新认识，侧面推动了“两费”缴纳工作的开展实施，物业管理服务水平提升。 此外，这些年来，奎屯市委、市政府还积极推行水、电、暖、气等单位收取费用时“抄表到户、按户收取”，并对小区内地下管网及电力线路进行日常维护和维修。需要物业企业代收水电费的，可与物业企业自行商议协定收费取酬标准和管网及线路损耗补偿办法。物业企业承担不了代收费工作的，可以拒绝。同时，对居民小区内共用管网和电力线路，物业企业只负责所签物业服务合同中已明确的内容，不再承担其他维修责任，大大减轻了物业企业的负担和资金占用压力。 在参观阿克塔木小区、金波园小区、莱茵小镇等住宅小区时，考察组还发现，这些小区物业大多配备了清扫机和小型垃圾清运车等机械设备。物业公司表示，他们正通过推广机械化清扫、清运设备提高工作效率，从而减少人工雇佣量，降低物业服务成本。 这些物业企业负责人说，虽然目前奎屯市住宅物业收费仍然执行多层0.57元/月·平方米、高层1.5元—1.8元/平方米·月的收费标准，但在政府的大力扶持下，随着奎屯市“城管+物业”精准化城市管理工作的持续深入推进，小区物业此前面临的诸多管理难题逐一化解。下一步，奎屯市政府还将进一步推动小区物业整合，再提升小区物业管理水平，因此，他们对奎屯小区物业未来的发展充满信心。 编辑张涛 赞赏 |
