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山雨欲来风满楼！ 近日连续发生的几件大事，让楼市散发这一股不好的气味。先来看具体事件： 事件一：昔日“地王”，南京京奥港未来墅被曝已停工，原因是拖欠施工方工程款超万元。与此同时，该项目一笔34亿元融资即将到期，京奥港资金链出现风险； 事件二：北京总价第三高地块——丰台地王在拍地后正经历股权的第三次变动； 事件三：今天（12月14日）凌晨美联储宣布加息25个基准点，早上香港特区宣布加息25个基准点，紧接着中国央行宣布“变相加息”5个基准点，提高中期借贷便利和逆回购利率。 前两个事件是地王与楼市直接相关，第三个事件最终也会传导到楼市。 01 地王崩盘、股权变动，开发商资金紧张了 前有南京京港澳地王，后有北京丰台地王，去年拿地王的开发商资金困难并非个案。 据中原地产数据显示，年以来50宗高价地王中，因资金压力，有32宗地块产权在拿地后出现了变动，占比高达64%。 前段日子，克而瑞地产研究中心在调查年50个典型“地王”后发现，目前仅有7个项目已经入市，29宗土地已开工但未开盘，另有14宗尚未开工，这意味着有43宗土地项目未入市，占比为83%。 原因很显然，资金开始紧张了。 要知道，这些地王大多都是去年加杠杆拿的。近两年，大大小小房企在楼市一片叫好的浪潮中，激进拿地。中型房企不计成本大量购地、高杠杆并购、激进扩张，是为防止被大房企吞并，增加企业规模。大房企加杠杆拿地，是为了进一步扩大规模，吞并中小房企，独享市场。 随着楼市调控政策呼啸而至，开发商们开始还抱着侥幸心理，但随着形势发展和政府态度一再强硬，开发商们懵逼了，尤其是中小房企。去年高杠杆拿的地块，本打算高周转在今年卖个好价钱，但限购限售限价打乱了他们的如意算盘。 祸不单行的是，银行利率升高，又抬高了房企的融资难度和成本，一方面进钱难，另一方面融资难，房企债务率开始攀升，中小房企捉襟见肘了。 据WIND统计数据显示，截至年9月，房地产板块资产负债率为79.3%，较6月末上升0.8个百分点，较年底上升2.24个百分点，再创近年新高；净负债率方面，达到.3%，较6月末上升7.8个百分点。 年，将是房企集中还债的期限。大房企好说，财大气粗，存粮足够，不会受什么影响。最惨的就是中小房企，成交量不上去，回不了款怎么还债？ 因此可以预见，明年将会是中小房企的“灾难年”，出路只有两种：一是卖身给大房企，让他们吞并；二是降价促销，加速回款，应对漫长的冬天。所以，明年各城市中一些中小开发商建的项目，下行几率较大，将会是刚需客上车的好机会。 02 美国加息、香港加息、内地变相加息 今天（12月14日）凌晨美联储宣布加息25个基准点，联邦基准利率区间为1.25%~1.5%。 之后，与美元直接挂钩的香港，也在今天早上宣布加息25个基准点。紧接着中国央行宣布“变相加息”。 之所以称“变相加息”，因为此次中国央行宣布“加息”的，不是“银行存贷款基准利率”，而是“中期借贷便利（MLF）”和“逆回购”利率。 央行今日进行了亿元人民币中期借贷便利（MLF）操作，均为一年期，利率3.25%，上次为3.20%。 央行分别上调公开市场7天、28天期逆回购中标利率至2.5%、2.8%，此前分别为2.45%、2.75%，为今年3月来首次。 所谓加息，就是通过提高央行的利息，从而使商业银行对中央银行的借贷成本提高，进而迫使市场的利息也进行增加。 目的很简单，收紧货币流通性，让市场中流通的货币变少，从而使货币升值。说白了，就是借钱难了，开发商向商业银行借贷需要更高的成本。 随着年的到来，美国预期还将会有三次加息，美元将变得更值钱，中国为了满足美国的缩小与中国贸易差的要求，人民币就也需要适度升值。因此，明年中国很有可能仍采用这种变相加息。 也就是说，未来的一年里，开发商借贷和融资将会更难，成本也会更高。 03 ，楼市预判 结合近期地王崩盘、股权变动，开发商资金紧张以及今天美国加息、中国央行变相“加息”，基本可以对即将到来的年楼市和股市做个预判： 1、年房价下行压力较大，一些主要依靠炒房客撑起来的城市房价，调整概率较大。一线与强二线城市，将横盘。因此，明年将会是中心城市刚需客上车的最佳时间。 2、明年，也会是房企厮杀最凶狠的一年。数据显示，年7月至年7月，境内房地产企业并购案发生宗，明年这个数据会创下什么新高，拭目以待。 3、由于美国预期明年还会有三次加息，中国未来的货币环境也将会是偏紧，对股市和楼市均构成长期利空。 赞赏 |
